Metsän arvon määrittäminen

Metsäkiinteistökaupoissa on kyseessä usein varsin merkittävä sijoitus. Tämä edellyttää riittävän tiedon hankkimista kaupan kohteena olevasta tilasta hintaneuvotteluja varten. Tilakohtainen ajan tasalla oleva metsäsuunnitelma on tietenkin erinomainen apu arvioiden tekemiselle. Myös metsäkiinteistöjen paikallisen, alueellisen ja valtakunnallisen markkinatilanteen sekä metsäsektorin yleisen suhdannekehityksen seuranta antaa perusteita kaupan harkintaan.

SUMMA-ARVOMENETELMÄ

Metsän arvoa määritetään edelleen yleisimmin ns. summa-arvomenetelmällä. Menetelmässä maan ja puuston arvot määritetään erikseen metsikkökuvioittain ja saadut osien arvot lasketaan yhteen. Näin saatua summa-arvoa korjataan ns. kokonaisarvon korjauksella. Kokonaisarvon korjausta perustellaan vuotuisten hallintokulujen (esim. metsävero, metsävakuutus, metsänhoitomaksu), metsänhoidollisen tilan, mahdollisten erikoisarvojen sekä muiden metsän ominaisuuksien huomioon ottamisella. Ilman korjausta menetelmä johtaa yleensä aina selvästi markkinahintoja korkeampiin arvoihin. Kokonaisarvon korjaus on menetelmän suurin yksittäinen heikkous, koska sen suuruuden määrittäminen on pitkälti arvioijan ammattitaidosta ja harkinnasta riippuvainen. 
Summa-arvo on sinällään melko helppo laskea atk-ohjelmilla ja myös käsin taulukoiden avulla, kun tilasta on luotettavat maapohjaa ja puustoa kuvaavat kuvioitaiset tiedot. Tässäkin on muistettava laskentaperusteiden järkevä soveltaminen kohteittain, koska ne edustavat lähinnä säännöllisesti hoidettujen hyvälaatuisten metsiköiden kehitystä.

Summa-arvomenetelmän aputaulukot Pohjois-Karjala (xls-tiedosto 22 kt)

TUOTTOARVOMENETELMÄ

Tuottoarvomenetelmässä metsämaan ja puuston arvo määritetään yhtenä kokonaisuutena. Laskelma perustuu kaikkien tulevaisuudessa odotettavien tulojen ja menojen nykyarvojen erotukseen.
Menetelmän käyttö edellyttää tietoa tulevista kestävistä hakkuumahdollisuuksista ja tarpeellisista hoitotöistä. Laskentajakson on oltava riittävän pitkä (esim. 10 – 30 vuotta) riippuen lähinnä metsälön kehitysluokkarakenteesta laskentahetkellä. Ajan tasalla oleva metsäsuunnitelma on todella tarpeen tässä menetelmässä.
Menetelmän suurin harkinnanvarainen tekijä on laskentakoron valinta. Periaatteessa ostajan intressi olisi käyttää laskentakorkona sijoitukselleen edellyttämäänsä korkovaatimusta.
Menetelmä sopii parhaiten suurten ja kehitysluokkarakenteeltaan kohtuullisen lähellä tavoitetta olevien metsälöiden arvon määritykseen. 
Laskentarutiinien ja vaihtoehtoislaskelmien tekemisen takia käytössä tulisi olla atk-laskentaohjelma ja sen edellyttämät kuviotiedostot. 

KAUPPA-ARVOMENETELMÄ

Kauppa-arvomenetelmässä tilalle määritetään arvo paikkakunnalla/alueella aikaisemmin tehtyjen vertailukelpoisten metsäkiinteistökauppojen perusteella.
Menetelmän tarkoitus on selvittää kohteesta paikkakunnalla vapaehtoisessa kaupassa maksettava markkinahinta. Tietoa markkinahinnoista saa Maanmittauslaitoksen Kiinteistöjen kauppahintarekisteristä. 
Kauppa-arvon luotettavan määrittämisen kannalta menetelmän keskeisiä ongelmia ovat:
1) Paikkakunnalla tulisi olla tehty riittävä määrä vertailukelpoisia kauppoja, näin ei yleensä ole
2) Kauppahintarekisteristä ei saa tarpeellisia tietoja kohteen maapohjasta ja puustosta
3) Menetelmä on työläs ja vaatii paljon taustatyötä

OSTAJAN ON MYÖS MUISTETTAVA HINTATARJOUKSESSAAN

Metsäkiinteistön kauppahinnassa maksetaan yleensä melkoinen osa tulevaisuudessa saatavista hakkuutuloista. Pitkälle tulevaisuuteen sijoittuviin tuloihin sisältyy luonnollisesti aikatekijän tuoma riski. Laskelmissa arvioituja tuloja voivat pienentää esim. kantohintojen lasku kysynnän pieneneminen, metsänhoitokulujen kasvu, verotuksen kiristyminen, ympäristövaatimusten kiristyminen….
Sijoittajan tulisi luonnollisesti ottaa riski huomioon asettaessaan pääomalleen tuottovaatimusta.

Kaupanteossa huomioitavaa

Asiakirjat:
1) Lainhuutotodistus: Kiinteistön omistusselvitys käräjäoikeuden pitämästä lainhuuto- ja kiinnitysrekisteristä
2) Rasitustodistus: Rasitustodistuksesta ilmenee kiinteistöä rasittavat kiinnitykset ja muut oikeudet
3) Kiinteistörekisteriote: Kiinteistön yksilöintitiedot, pinta-ala ja kiinteistöön kohdistuvat rasitteet (esim. tieoikeudet, naapuritilan oikeus venevalkamaan jne.)

Myyjän omistusoikeus:
Selvitettävä lainhuutotodistuksen avulla. Siitä ei aina ilmene nykyinen omistaja, vaan se kenet on viimeksi kirjattu käräjäoikeuden rekisteriin kiinteistön omistajaksi.
Kiinteistö on saatu esim. lahjana tai kaupalla, mutta lainhuutoa ei ole haettu -> rekisterissä entinen omistaja. Parasta olisi, että myyjä hakisi tällaisissa tapauksissa lainhuudon ennen kauppaa.

Omistusrajoitukset:
1) Puolison suostumus: Kiinteistöllä sijaitsee puolisoiden yhteinen koti
2) Lesken hallintaoikeus: Kiinteistöllä sijaitsee puolisoiden yhteinen koti
3) Kunnan etuosto-oikeus: Aikooko kunta käyttää etuosto-oikeutta
4) Ulosmittaus: Ulosmitattua kiinteistöä ei voi pätevästi myydä

Kiinnitykset:
Oleellisia selvitettäviä asioita ovat ostettavaan kiinteistöön kohdistuvat rasitukset.
Kiinteistöön voi kohdistua kiinnityksiä, jotka ovat velan vakuutena pankissa.
Ennen kauppa selvitettävä, missä rasitustodistuksessa mainitut kiinnitetyt haltijavelkakirjat tai panttikirjat ovat. Jos ne ovat myyjän hallussa, on ostajan saatava ne itselleen kauppahinnan maksua vastaan. Jos ne ovat pankin hallussa, niin pankin kanssa on sovittava ennen kauppaa kiinnitysten vapauttamisesta.

Verotus:
Varainsiirtovero on 4 %. Jos on saanut kauppaan korkotuki- tai valtionlainaa, ei tarvitse maksaa varainsiirtoveroa.

Kauppakirjan laatiminen:

Laaditaan aina kirjallisena. Kauppakirjan allekirjoitustilaisuudessa oltava läsnä myyjä ja ostaja tai heidän edustajansa sekä julkinen kaupanvahvistaja. Julkisen kaupanvahvistajan tehtävä on varmistaa kaupan osapuolten "pätevyys", ei kauppakirjan sisältö.
Ilman julkista kaupanvahvistajaa tehty kauppa ei ole pätevä.

Lainhuudatus:

Kiinteistön ostajan velvollisuus hakea 6 kk:n kuluessa kauppakirjan allekirjoituksesta.
Haetaan kiinteistön sijaintikunnan käräjäoikeudelta.
Varainsiirtoveron oltava maksettu ennen lainhuudatuksen hakemista. 
Jos varainsiirtoverosta on vapautus korkotuki- tai valtionlainan perusteella, tulee hakemuksessa olla mukana TE-keskuksen todistus vapautuksesta.

Tehtävä 13: 

Metsäkiinteistökauppa
Lisämetsän hankinnalla voidaan nopeasti laajentaa tilan metsätalouden tuotantopohjaa. Metsäkiinteistön hankinta on yleensä varsin suuri investointi, joten hankintapäätöksen tulee perustua huolelliseen valmisteluun, ei hetken inspiraatioon. On oltava selvä tavoite investoida lisämetsään ja on pystyttävä määrittelemään ostotarjous ja muut kauppaehdot kiinnostavista kohteista.

A) Arvioi summa-arvomenetelmällä Kiteellä sijaitsevan Pekkalan tilan arvo?. 
Tilatiedot:
- Sijainti 5 km:n päässä ostajan kantatilasta
- Melko tasaiset ja kantavat maapohjat
- Paikallistieltä hyvä ympäri vuoden liikennöitävä metsäautotie
- Puusto tervettä ja hyvälaatuista
- Kiinteistöön ei sisälly erityisarvoja
- Kuviotiedot 

  kuvioluettelo (471 kt)

  Summa-arvomenetelmän aputaulukot Pohjois-Karjala (xls-tiedosto 22 kt)

  Summa-arvon laskentaohjelma 

B) Mitä muita asioita kauppahinnan ohella sinun tulisi ostajana ottaa huomioon ja selvittää ennen lopullisen kauppakirjan allekirjoitusta? 

LIITE 1 

Täytä vuoden 2001 puun myyntitulojen veroilmoitus (2C) annettujen lähtötietojen perusteella. Voi täyttää markkoina tai euroina.

1) Puun myyntitulot:
A) Pystykaupat: 16818.79 € 
B) Hankintakaupat: Myyty hankintakaupalla kuusikuitua ensiharvennukselta 170 m3 hintaan 30.00 €/m3 seuraavasti:
· Hakkuu itse 170 m3, työn arvo verotuksessa 9.25 €/m3 
· Puutavaran ajo urakoitsijalla hintaan 4.2 €/m3 + alv 22 %

2) Omasta metsästä otettu puutavara:
- Omasta metsästä on otettu asuinrakennuksen korjaukseen tarvittavan sahatavaran valmistukseen mäntytukkia 30 m3.

3) Metsävähennys:
- 10.7.1998 ostettu Petäikkö 12:1 tila hankintamenon ollessa 60 000 €, josta metsän osuus 50 000 €. Tilalta tehdyssä puukaupassa on saatu pääomatuloa verovuonna 100 000 mk 16 000 €. Metsävähennys tehdään täysimääräisenä.

4) Menovarauksen tekeminen:
- Harkitaan menovarauksen tekemistä (15 %) metsävähennyksen jälkeen jääneestä pääomatulosta.

5) Menovarausten purkaminen:
- Aiemmin tehtyjen menovarausten purkamista selvitettävä verolain ja oman harkinnan perusteella
 * vuonna 1997 tehty 7000 mk (1177.32 €)
 * vuonna 1998 tehty 10 000 mk (1681.88 €)

6) Vuosimenot:
- Vuosimenot liitteen 1 kirjanpidon yhteenvedon perusteella. Tulot ja menot on ilmoitettu ilman alv-osuutta.

7) Poistot:
- Edelliseltä vuodelta menojäännös ojat ja tie kohdassa 500 €
- Vuonna 2001 valmistuneen itse rahoitetun metsäojituksen kunnostuskustannukset 1500 €

8) Metsätalouden menoihin sisältyvät vähennyskelvottomat menoerät:
- Käytetty moottorisahaa asuinrakennuksen polttopuiden valmistukseen 20 h, kustannus 1.70 €/h

9) Metsätalouden velat ja korot:
- Petäikkö tilan hankintaan otetun lainan korko 1345.50 € ja pääoma 31.12.2001 
20182.55 € 

10) Luovutusvoitto:
- Vuonna 2001 ostettu raivaussaha hintaan 670 €. Vaihdossa annettu vuonna –95 ostettu raivaussaha, josta saatu hyvitystä 150 €. Vaihdossa annettu sahan hankintameno on vähennetty vuosimenona, joten sillä ei ole menojäännösarvoa.